8月义乌的房均价惊现“冰火两重天”

• 高端豪宅卖得火爆：从 2024 年到现在，像绿城凤起潮鸣、万境观云这些主城区的低密豪宅，那销售场面太惊人了，一开盘就被抢光，每套房子总价都超 1000 万，好多本地企业主和电商从业者都抢着买。而且 2024 年义乌住宅成交均价 3.13 万元 /㎡，单价超 3 万的房子占比 64%，180㎡以上的大户型占了 37.2%，改善型住房需求那叫一个强烈。
• 刚需和乡镇楼盘遇冷：苏溪镇、义亭镇这些乡镇的楼盘就惨了，去化周期超过 50 个月，像北苑街道的君兰天玺，开盘都三年了，卖出去的还不到 30%。2025 年 6 月新房均价降到了 2.15 万元 /㎡，比年初降了 28%，外围板块的二手房价格更是跌了 5000-9000 元 /㎡。

房价走势和区域有差异

• 整体有点往下走：2025 年 6 月二手房挂牌价是 2.56 万元 /㎡，虽然环比涨了 3.8%，但跟 2024 年比，近一年均价降了 12%。
• 区域价格差明显：主城区新房均价有 3.15 万元 /㎡，可非核心区域就不行了，像佛堂镇均价才 1.5 万元 /㎡。2025 年 5 月各街道二手房价格也不一样，稠城街道（核心）均价 33,509 元 /㎡，环比跌了 3.30%；江东街道均价 22,198 元 /㎡，跟之前持平；苏溪镇（乡镇）均价 17,187 元 /㎡，环比跌了 2.10%。

供应结构大变样

• 土地供应有偏向：2024 年到现在出让的 111 宗住宅用地里，只有 1 宗是高层地块，还在义亭镇，剩下 96% 都是低密或者商住混合的垂直楼用地。
• 库存压力转移了：现在高层住宅库存还有 100 万㎡，涉及 41 个在售楼盘，垂直楼库存更厉害，达到 104 万㎡，有 31 个项目，感觉以后可能会有同质化竞争的风险。2025 年上半年新增加的楼盘几乎全是垂直楼或低密产品，光垂直楼项目就有 14 个。

政策刺激刚需，作用不持久

• 购房补贴很快用完：2025 年 4 月推出了 8000 万元的购房补贴，首套房每平补 1000 元，二孩、三孩家庭还能再叠加 10-20 万，结果一天就抢光了，也就带动了总价 350 万元以下的房子短期内卖出去一些。
• 还有配套政策帮忙：公积金出了新政，能提取直系亲属的公积金付首付。在乡镇买房的话，凭网签合同孩子就能优先入学。

有支撑也有风险

• 经济基础很给力：义乌常住人口有 191.8 万，其中 53% 是外来人口，人均可支配收入 8.8 万元，比北上广深都高，民营经济发达，有购买力的人不少。
• 潜在风险也不少
  • 高端市场可能饱和：现在低密项目开盘速度变慢了，垂直楼库存又一直在增加，很可能会引发价格大战。
  • 刚需动力不太够：补贴一少，300 万元以下房源的成交占比只有 14.6%-37.4%，感觉长期得靠政策撑着。